物业与户主：多做沟通少生矛盾

世纪阳光花园自2002年开始入住已经换了三任物业，十年来，小区物业换了一茬又一茬，小区居民仍旧不满意，而三任物业面对小区众多居民不交费，直呼“伤不起”。仅第二任物业公司便与小区业主打了近三千起官司。9月19日，现任物业公司又公布了该公司入驻小区2年来不交费的住户名单，这批名单多达400户。建设之初的“理想居住小区”，为何在物业管理问题上屡屡遭遇瓶颈？世纪阳光花园究竟怎么了？记者进行了调查。
业主的愤怒

“楼下停的都是车子，不仅停放在绿化带上，消防通道都被堵得死死的，有时停得连路都没得走，小孩都没有地方玩。 ”

“绿化长期不维护，垃圾清理不及时，夏天西瓜皮堆在路边，苍蝇乱飞，气味难闻。 ”

“工作人员喝醉酒玩忽职守，导致我家东西丢了，他不仅不赔偿还找我要物业费？ ”

“楼道灯坏了没人搞，楼道没看到人打扫过。 ”

“我家楼上不交，楼下不交，对门不交，我交费不成了傻子？ ”

【小区现状】

三换物业公司居民都不满意

世纪阳光花园小区是合肥市东南*大的综合性多功能社区。小区由合肥城建历经十年投资开发，分橙阳苑、紫阳苑、金阳苑、青阳苑、绿阳苑、红阳苑、兰阳苑七个组团，橙阳苑2002年6月交房，而新近建设好的兰阳苑2010年才陆续交房，共有4226户居民。

说起小区的物业管理，世纪阳光花园不少业主称一肚子苦水。六十多岁的黄大爷是阜阳人，2007年到合肥来带外孙。由于热心楼道管理、小区事务，黄大爷被推选为紫阳苑管理班长，记者遇到他时，他正在打扫楼道。 “我负责5个单元110户的楼道卫生，上午打扫两个小时左右，下午再到处看看、擦擦，每个月发850元工资。 ”像黄大爷这样被聘为保洁员的整个小区大概有62人，“工资不高，大家工作热情都不是很高”。

住在青阳苑的张女士告诉记者，自己家门口的垃圾三四天都没有人清理。橙阳苑的杨阿姨是小区的**批住户之一，说起小区的现状，杨阿姨很失望。

“小区的物业管理是一届不如一届，开始顺昌管理的时候很好，卫生非常干净，一点杂草都没有。可是现在你看这小区门口杂草丛生，楼道里面的卫生两三天都不清理，汽车乱停放，直接停到绿化带上。 ”杨阿姨告诉记者，要不是想让两岁半的小孙子在这边上学，全家早就搬走了。居民沈老先生也有同样的感受，不过沈老对现任物业公司的安保工作很满意，“夜晚经常能看到他们拿手电巡逻。 ”

【欠费之争】

物业频遭欠费起诉千余业主

2002年，小区**组团橙阳苑交付，2003年隶属开发商的合肥顺昌物业管理公司(下称顺昌物业)进驻负责小区物业管理，2007年由于大量物业费收不上来及其他原因，顺昌物业撤出小区。顺昌物业的李经理告诉记者，当时他们收取的物业费不到70%，他们入驻小区两年多，很多业主一分*都没交过。

2007年，顺昌物业在撤离小区时将欠费业主的债权移交给了合肥市明达物业有限公司(下称明达物业)。经过招投标，明达物业与小区业主委员会签了三年合同，于2007年2月25日进驻小区管理，2010年撤离。

明达物业的代理律师张升武说，从2008年开始，他开始为明达物业处理欠费等相关法律事务，他根本没有想到自己接下了“这么大的盘子”，案件多得远远超乎他想象，令他疲于应付。

数据显示，从2008年到今年9月，包河区**一共受理了该小区2904起物业纠纷案件。仅今年4月，明达物业公司便***将世纪阳光花园815户欠费业主告上了法庭。张升武说，明达物业公司撤离时，2000户业主拖欠的物业费高达300多万元，公司已起诉了1500多户，还有500户年底再起诉，“这些都是欠费在500元以上的，欠费比较少的起诉划不来”。

“有的业主在两任物业公司服务期间的6年里都没有交过物业管理费用，单户欠费*多的有1万多元。 ”

张升武说，明达物业撤离后，1200户交付了全年物业费的业主诉至**要求明达退还多收的物业费，“我们多收业主的费用是70余万元。当时已经亏本经营的明达物业没*退给业主，只好一边打官司一边收*退还业主”。

2010年9月16日，明达物业撤离后，深圳城投物业管理公司(下称城投物业)经招投标入驻，同样遭遇业主欠费的困扰。今年9月19日，城投物业公布了小区欠费业主的房号。记者发现，无论是2002年入住的老住户还是2010年入住的新业主，都有人欠费，欠费名单多达400户。

“这是我们公司入驻两年来一分*没有交的，还不包括今年没交的，也不包括因为电梯坏了没交的，”城投物业李泽宣副经理说，这个小区有人住了十年都没有交过物业费。

业主苦水多

多认为欠费有理

十年来，世纪阳光花园的物业费都维持在一个水平：多层0.59元/月/平方米；高层为0.95元/月/平方米。相比周围其他小区，这个收费水平并不是*高的，小区业主为何不交物业费呢？房屋漏水、汽车被划、家中被盗、电梯不能用、电瓶车摩托车不翼而飞、卫生不好、物业公司资质不达标、服务和收费严重不对……采访中记者发现，欠费业主都有原因。

李女士住在世纪阳光花园紫阳苑3栋2单元，这栋楼有11层，但是电梯却已经坏了2年了，这栋楼的2单元十几户人家都不交物业费。

青阳苑2栋的徐女士也颇有意见。“我们小区太乱太脏了。我们家门口的楼道灯坏了也没人搞，还是我老公自己修好的。楼道我就没看到人打扫过，我们家门口的卫生全部都是自己弄。楼下停的都是车子，小孩都没有地方玩。我们在这住也就是图着孩子上学方便。 ”

李先生是在世纪阳光花园里的一家影视制作公司上班，公司就设在青阳苑的**家里。 “我们公司的卫生间、储藏室都渗水。 ”记者发现墙壁已经霉迹斑斑。 “这都是楼下的人家开饭店，把回廊外边的进深封了起来。下雨的时候雨水就直接落到楼板上。这个楼板外高内低，很容易积水。一下雨的时候就没辙了，墙壁渗水。只有什么时候水干了，什么时候才能好。 ”

居民庄先生是公务员，他是众多被起诉的欠费业主之一。 2008年5月29日凌晨四点，小偷光顾了他家，不仅偷走了1600元现金，还吓到了他年幼的孩子。庄先生报案，但案件一直没破，庄先生要求物业公司赔偿，但双方多次协商无果。“他的工作人员喝醉酒玩忽职守，导致我家东西丢了，他不仅不赔偿还找我要物业费？ ”庄先生还对明达物业公司的服务表示不满，他告诉法庭，明达物业**的很多服务没有兑现，而且服务很差，是三级资质，根据相关规定，世纪阳光小区是大型小区需要一级资质的物业公司才能进驻服务，所以明达根本无权收费。

实际上，从2006年开始，庄先生已将近5年没有交物业费。从一审到二审，**均判决庄先生全额缴纳拖欠的2006年至2010年9月的物业费，共计3596元。

物业的无奈

“房子过了保修期，开发商不管了。我们修一下要1万多块*，一年收他的物业费才几百块*，我们不是不给他们修，而是修不起。”

“一个大的景观池换一下得一万多费用，公摊到业主头上，他们能答应换吗？ ”

“单元的电梯坏了，但零件买不到怎么办？ ”

“业主越不交物业费，物业公司无奈只能越来越降低服务。 ”

【正能量】

新物业：多做沟通少生矛盾去年收费率达80%

城投物业总经理张玉国说，他们尽*大可能地与业主沟通问题，不希望跟业主发生矛盾。与此同时，从他们进入小区**天开始，便尽*大能力，陆续垫资维修及更换老化和损坏的公共设施，小区单元门、电梯、监控、垃圾桶等先后花费了六七十万元。经过两年多的努力，小区状况已经大有改观，去年收费率达80%；今年收费率目前在70%左右。

不少业主：不满服务可以提出物业费还是应该交

“我们每次都交，别人不交一定是有他们的理由。有的家里面房屋漏水、有的车子被盗了，那他怎么可能交呢？ ”红阳苑的张先生说。可是记者采访大部分的小区的居民，都认为物业服务的可能不好，但是不交费是不对的。兰阳苑的陈女士告诉记者，房屋漏水根本不是物业公司的事情，是开发商的事。物业只能说是起到调解的作用。 “有什么情况可以和物业公司说，别人会理解的。我们家现在买房子手头有点紧，所以还有半年的物业费没有交，我们就和物业公司提前打声招呼，年底的时候给他们，他们也同意了。 ”紫阳苑的居民黄大爷也说不交费是不对的，“要不然你们的楼道谁打扫，小区的绿化谁修理。有什么问题可以和物业反映”。

记者手记 恶性循环伤人伤己

记者曾经参加一次合肥市中级人民**、合肥市高新区**与合肥市物业协会举办的物业纠纷案件座谈会。会上，九成的参会物业公司都表示不堪业主欠费之重。很多物业公司表示，他们甚至不愿意接受住宅项目，转向商住、写字楼。有物业公司提出了将欠费物业费业主纳入黑名单的想法(实际上，合肥已经出台法律，不缴清物业费，房屋出售时将不能过户)。

“物业公司本身是微利行业，一旦提起诉讼，势必引发诉讼费用，牵涉精力，而且打过官司后，以后还要跟业主打交道，所以不到万不得已，我们都不愿意打官司。”一位物业公司高管大吐苦水。物业公司本身没有“造血功能”，除了收缴物业费，没有其他经济收入。如果开发商不能补贴物业公司，公共能耗、物业公司运行成本，这些费用都得业主分摊。

业主不交物业费，物业公司只能降低服务，这样业主会更加不满，继而拒交物业费，小区由此陷入恶性循环，直到物业公司被炒或者主动撤离小区。

记者了解到，合肥市的物业纠纷案件每年都在呈上涨趋势，然而，法律途径并不能从根本上杜绝物业纠纷，世纪阳光花园就是实例。随着物业菜单式服务及“一价清”的推进，物业跟业主之间的服务和收费关系更明确，但是否能彻底解决欠费问题，这需要时间来回答。 “一方面，行业主管部门要加强日常对物业公司的监督工作；另一方面，业主要积极缴纳物业费，两者并行，才能真正维护小区全体业主利益。 ”城投物业的张玉国希望，业主能像使用水电气一样自觉主动缴费，支持物业工作，共建和谐小区。

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