国内养老地产亏损局面难打破马拉松式投入考耐力

在企业扎堆进入养老产业的背后，是国内多数养老机构长年累月的艰难度日，甚至连年亏损的现状。

原因何在?多位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，行业的长周期性、项目的盲目贪大、产品与需求不匹配等等，都会直接导致不尽如人意的结果。

而眼下扎堆进入这一行业的企业，前路究竟会如何?

尚无**成熟模式

不少企业开始转向国外取经，特别是CCRC模式，近几年得到了不少关注。

清华大学建筑学系教授周燕珉就曾表示，*近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或**人员到国外参观考察，希望把国外经验**到国内。然而养老社区发展是带有时代和地域特征的，从国家整体的政策环境、经济发展水平到老年人的居住习惯，再到社区的服务管理模式，国内外都不相同。更重要的是，国内外养老地产的整体生态不同，比如美国养老地产由开发商、投资商、运营商共同构建，三方各司其职，每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。相比美国，中国养老地产虽然汇聚了地产商、保险公司和其他民营企业，但各自定位模糊，更加谈不上彼此的分工合作，结果就是在养老地产的投资、开发、运营三个阶段，都能看到开发商的身影，开发商扮演的角色过于复杂。

曾在欧美各国研究养老行业多年的清华大学博士王勤也对《每日经济新闻》记者表示，CCRC模式被过分推销了。实际上，CCRC在美国也是小众产品，真正能够负担起这种生活方式的人****。

医疗问题难解决

做养老地产，医疗是一个绕不过去的问题。目前，国内的养老地产项目多数没有自己的医疗资源，往往选择与某个医院进行合作，开辟绿色通道等方式解决老人的就医需求。护理人员缺乏必要的技能，难以胜任相应的护理工作。

这与美国的情况相去甚远。美国养老地产拥有成熟的医疗护理服务配套体系。在养老机构、或是专业护理机构中，都有专业医师、康复*疗师、长期照护护士等专业养老护理团队对老年人进行长期持续的检测。

泰康人寿助理总裁刘挺军对记者表示，国外医疗资源很丰富，分布也比较均衡。而中国就很特殊，不仅医疗资源、养老资源总体供应不足，其分布也不均衡，好的医疗资源集中在大城市、大医院。

不仅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多种慢性病，这需要长期的预防**和专业的调理。即使到了**医院，也只能解决急诊的问题，全周期的护理无从谈起。我们从消费者的角度、从社会效率的角度，包括从商业模式的角度提出医养结合。刘挺军说，把急性病*疗、术后康复、慢性病的长期干预和持续的健康管理按照老年人的需求特点结合起来，而不是简单把社区和医院放到一起。

不过，投资类似医院的场所，难度是可想而知的。一位长期关注养老行业的投资人对记者表示，现在很多企业都想盖一个医院，但是，医院不是盖成的，关键是要有医疗资源，而这是个很复杂的事情。

**路线曲高和寡

在目前**模式并不清楚的情况下，国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了**，月均支出动辄上万。有投资机构做过调研，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万，也就是说，仅5.1%的老年人可以满足这种**定位。

周燕珉表示，发达国家步入老龄化社会已有**以上的历史，其养老设施覆盖体系比较完善和全面，目前比较**的养老社区是在经历了很长的发展历程后形成的，并且也仅仅是其养老居住体系中的一部分。目前，中国65岁以上的老年人口比例为8.87%，接近日本1980年的9.1%，并与美国上世纪五六十年代相近。

王勤告诉记者，目前，**的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。这是很多运营商无法**的一个重要原因。

养老行业人士田国勇也对记者表示，国内**养老院目前的入住率大多不是很理想，这与国内的老龄人口特点有关系。目前步入70岁的老人多是50前的，一辈子省吃俭用，很是朴素，享老消费还没有真正到来。**养老的群体只占养老市场份额的一小部分，目前市场还在培育期，还需要引导消费，可能会在未来5~10年**出来。中端养老应该会有不错的发展前景。

亏损局面难打破

养老行业出现了怪现状：公立养老院一床难求，私营养老院却因入住率偏低而步履艰难，甚至已经有公司决定放弃。

今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。

这只是国内养老机构亏损的一个缩影。据山东省2013年的一项统计，当地只有10%的民办养老机构能够**，亏损的占40%。北京欧英明德养老产业咨询有限公司副总经理邱浩浩告诉记者，能够**的民办养老机构在全国范围内占比都比较低。

邱浩浩表示，在国内，民营养老机构分为民办**型和民办非**型，其主要区别体现在民政系统和地方**的补贴和税费优惠方面。国内80%以上的养老院是非**性质的，其生态环境、配套设施等都处于非常落后的水平，入住率自然低;而**性的养老机构则硬件设施非常完善，但是要么医疗护理以及服务体系没跟上，要么价格高得惊人，要么是远离中心城区，所以入住率也不高。

入住率是保证**与否的决定性条件。王勤告诉记者，养老院入住率一般要达到70%~80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少，私立机构和一般的公立机构，很多入住率都在50%附近。北京有一个项目，开业3年了才住了7个老人!