“新政”频出 合肥楼市风吹向何方

未按期开竣工、未取得《商品房预售许可证》而违规预售、发布虚假销售广告……楼市常见的一些乱象有望进一步得到遏制。近日，合肥市政府办公厅下发《进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》，突出销售交易环节及售后管理，规范房地产市场秩序，切实保护购房户的合法权益。

无证“变相”预售记入诚信档案

“通知称，开工的项目符合预售条件的，应当全部申报预售，原则上应按预售方案进度进行预售。房地产开发企业开发建设的商品房，未取得《商品房预售许可证》的情况下，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等形式向购房人收取购房订金性质的费用变相销售商品房的，将由房地产行政主管部门依据《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定予以处罚，并记入企业诚信档案。”合肥市房管局有关负责人说，对于已经取得预售许可的商品住房项目未在规定时间对外公开销售，没有将全部准售房源对外公开销售，或者故意采取畸高价格销售，甚至通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张等行为，都应给予处罚措施。

商品房预售资金监管进一步加强。2013年新修订出台的《合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确规定实施监管的预售商品房范围，包括住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等。重点监管资金是指项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款。

禁用“名校”“学区房”打广告

为了吸引消费者、推销房源，不少开发企业在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传，其后又在签订《商品房买卖合同》时，用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定，从而引起大量的购房纠纷。

《通知》明确，对房地产企业违法发布房地产广告或发布虚假广告的，工商行政管理部门将予以处罚，并记入信用档案。 “房地产广告必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，不得用其他项目作为本项目的效果图，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得使用‘名校’‘学区房’等内容。涉及学区的，应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。 ”

一些因房地产项目分割销售引起的纠纷屡见不鲜。新规称，房地产开发企业应当依据土地出让合同约定的使用年限和规划部门批准的商品房使用功能，在《商品房买卖合同》中对商品房的使用年限和使用功能做出明确约定，同时规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售。

开发商不得擅添“免责条款”

部分房地产开发企业为了自身利益，将《商品房买卖合同》进行了有利于自身的“改装”。 “也就是在示范合同文本的一些条款空白处，单方重新制订了很多免责条款，或在补充条款中，加入权利义务不平等的格式条款内容，以转嫁合同风险。 ”合肥市房产局有关负责人表示，这容易引发相关争议，不利于消费者保护自身权益。

《通知》要求，房地产开发企业应在制定合同样本后30日内向工商行政管理部门申请办理合同格式条款备案手续，由工商行政管理部门依法对合同格式条款，包括当事人的权利与义务对等、履约期限和方式、违约责任、争议解决方式、合同附加条款等内容进行监督，发现违法违规的依据相关规定修改后方可备案。已经备案的《商品房买卖合同》应同时提交房地产行政主管部门备案，并在商品房销售处公示;签订正式合同时，不得擅自改变已经备案的格式条款内容。

从实际看，涉及商品房质量的投诉居高不下，在房屋出现质量缺陷后，房地产开发单位与购房者对处理的方式意见无法统一，购房者要求退房的，在退房价格上产生分歧较大，《通知》要求，双方签订的购房合同中需明确解决内容和处理方式，并明确对存在严重质量缺陷或影响正常使用功能的，房地产开发单位应当退房或换房，并承担违约赔偿责任，且退房时应按房价上涨幅度予以调整，如遇降价的则应以购房时价格予以退还。