叶楚华:欧债危机是导致房地产泡沫的导火索

2011-11-17来源 : 互联网

*近,欧元危机与欧债危机成为*为引人瞩目的财经热点话题。尽管欧元与欧债危机的根本原因是欧洲经济体体制本身的问题,但其却是直接导致房地产泡沫的导*索。


在房产泡沫经济中,投资房产比投资实业的回报高得多。从1995年到2007年,爱尔兰房价平均上涨了3-4倍,房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。从1996年到2006年,爱尔兰房地产业在国内生产总值中的比重翻了一番,从5%提高到10%。

房价的高涨当然少不了银行信贷的大幅扩张。1975-1994年,爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%,2008年却达到300%。2008年银行对房产商的贷款是2000年全年贷款的140%,个人房贷是2000年全年贷款的175%。2007年,金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。宽松的信贷像洪水一样推动着房价上涨,由此带动地价上涨从而进一步刺激房价上涨,*终使得房价与地价齐飞,投机共**一色,形成房产、土地与银行之间的一个正反馈过程。在2006年房产泡沫*高峰时,用于购买土地的银行贷款相当于当年爱尔兰GDP的2/3。同年,仅有400多万人口的爱尔兰新开发了9万多幢住宅楼。建筑业就业人数占整个就业人数由1993年的6.5%上升到2007年达到13.3%。

截至2010年2月底,爱尔兰控制房产为34.5万套,空置率高达17%。但泡沫总会破灭,2008年爱尔兰房价暴跌50%,银行资产随着大规模缩水。开发商、购房者都还不起贷款,银行系统随之面临崩塌。为维护金融稳定,爱尔兰**不得不将银行危机转移到自己身上,*终形成爱尔兰**债务危机。

几**前,西班牙曾是不可一世的霸权国家。16世纪末,西班牙**舰队败于英国之后便一蹶不振,一直都是欧洲*为落后的国家之一。因此,西班牙吸收外资的能力很弱,利率也较德法等国要高。但随着欧元区的形成,西班牙得以享受到欧元区单一货币体系中的低利率(欧元区各国统一贷款利率后,西班牙利率从从1995年的11%下调至2003-2005年的3.5%),大量外资蜂拥而入。遗憾的是,资本大量流向得房地产业。房地产业成为西班牙近十年来经济增长的主要动力。

1999-2007年,西班牙地价上涨了500%,上涨了100%,同期欧洲新增房产的60%都在西班牙,1998-2007年,小区数量增长了570万,增加了近30%,仅2007年就有大约80万套新房竣工。同年,建造业占西班牙国内GDP的12%,是英国和法国的2倍。2007年,房地产业提供的岗位占据了整个劳动市场的13.3%,而这数据在德国仅为6.7%,在英国仅为8.5%,中国约在6%之间。

当时的西班牙**就像现在我国的某些所谓的经济学家一样,他们认为,房价由供需决定,因此,供应更多的土地,住房数量增加,房价便能下降。于是,西班牙**在1998年颁布了《土地自由法》,提供更多的土地来建造房产。正如我们两人在以前的文章所谈的,当房产作为金融品时,其价格不由供需平衡决定,而是像股票、债券一样采用资本资产定价的方式。简单地讲,正是因为房价不断升值才促使人们产生房价升值的预期,刺激投机者为赚取资本利得即增值回报而购买房产。因此,供给更多的土地在很多情况下不仅不能压制房产泡沫,反而助长了泡沫的膨胀。事实也是如此,《土地自由法》大大刺激了西班牙房产泡沫的膨胀。

与中国某些地方**一样,随着房产泡沫越吹越大,西班牙的一些地方**通过城市开发计划、改变土地性质,允许开发商建设,来收取丰厚的土地出让金,形成了西班牙特色的土地财政。在地方**积极推动土地财政和银行扩大信贷的双重刺激下,房产业逐渐成为西班牙国民经济的支柱产业。房地产及相关产业对西班牙国内生产总值增长的贡献率已达到18%,对地方**的财政收入贡献更是达到了50%以上。

但庞氏骗局一般的房产泡沫经济的结局是注定的——泡沫破灭与经济衰退。而泡沫破灭后的*终结果正如西班牙金融货币研究中心的两位研究员在《房地产泡沫:原因和责任人》一文所谈到的:“目前这一代西班牙人的积蓄将付诸东流,因为他们把自己的钱全部投入了不动产中。现在房价正在猛跌,他们或为子女或为自己年老后所做的种种安排看来都要化为泡影了。很多人已经负债累累,根本无力偿还贷款。我们花费了大量金钱建造了一些本不应该建的房子,没人知道将来这些房子能值多少钱。这些住房要么常年闲置,要么每年只有少数人去住上短短的几天。人们买它根本不是因为居住需要,纯粹是为了日后升值而进行的投资性购买。银行借了很多钱给房地产公司,现在银行没法儿收回贷款。要是能倒闭的话,这些银行全都要倒闭。**通过土地圈售获得了大笔并不稳定的收入。与此同时,普通市民也开始享受个人高档消费。一切看起来都那么美好,但现在一切都结束了。现在我们才意识到,原来我们之前买的车根本不应该买,因为我们并没有我们想象的那么有钱。整个社会生产现状也已经完全乱了套。*后,一旦这种短期不持久的行为突然停止,经济便出现倒退,各种棘手的后遗症也层出不穷。”

中国农业大学朱启臻教授的调研数据表明,2009年从事农业劳动的人平均年龄达到57岁,53岁的农民已经是农村干重活的年轻人。由于极少有年轻参加农业劳动,2011年的数据可以修正为59岁。在他所调研的20多个乡村,几乎不存在可转移的劳动力。

中央国家机关青年“百村调研”发现,山西、河北、山西、湖南、内蒙古等农业大省的广大农村地区,年轻人变得越来越少。在河北省崇礼县狮子沟乡西毛克岭村,全村在册人口458人,实际常住人口216人,60岁以下劳动力屈指可数。村里常住的劳动力里边,*年轻的是一对46岁的夫妇。

2006年,国务院发展研究中心《推进社会主义新农村建设研究》课题组在17个省市自治区的调研就已经显示,74%的农村已无可以进城打工的所谓剩余劳动力,仅有25%的农村还有45岁以下的劳动力。到了2011年即将进入2012年的今天,情况自然愈加严重。

中国社科院农村所党国英等研究员在湖北﹑山西﹑广东﹑河南﹑宁夏等地的30多个行政村进行了调研。他们以大范围村庄调查数据为基础估算出,我国村庄空置面积超过1亿亩,近7万平方公里,是全国耕地总量的1/18。

至于计划生育的贯彻,除广东及少数民族聚居区等极少数地区外,全国绝大多数地区的农村都执行得相当成功,农村大多家庭只生1、2个孩子。比如山西省永和县坡头乡在20世纪90年代全乡小学生*多时有800位,2007年减少为200位左右,2009年开始减少为90位左右。

再结合高善文博士关于中国刘易斯拐点的研究,我们完全可以放心大胆地给出确定的结论:中国城市化已基本完成,再打着农民进城买房的幌子来忽悠广大人民群众无异于是赵本山卖拐(这里还未考虑农民进城的工作稳定性与收入高低问题),纯属欺诈行为与言论。

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